変動金利の住宅ローンには「5年ルール」と「125%ルール」という2つの安全装置があります。金利が上がっても5年間は返済額が変わらず、5年後も従前の125%までしか上がらない――一見、安心に思えるこの仕組みですが、ルールが終わった瞬間に返済額が一気に跳ね上がる「時限爆弾」でもあります。
では実際に、5年ルール・125%ルールが終了したとき、返済額はいくら増えるのか？本記事では具体的なシミュレーションで検証します。
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5年ルール・125%ルールとは？おさらい
5年ルール
変動金利は半年ごと（多くは4月と10月）に金利が見直されますが、毎月の返済額自体は5年間据え置きになります。金利が上がっても5年間は返済額が変わりません。
ただし、返済額の「中身」は変わっています。金利が上がると利息部分が増え、元本部分が減ります。返済額は同じ10万円でも、中身が「元本9万円+利息1万円」から「元本6万円+利息4万円」に変わっている可能性があるのです。
125%ルール
5年後に返済額が見直されるとき、従前の返済額の125%（1.25倍）が上限となります。月10万円だった返済額は、どんなに金利が上がっていても最大12.5万円までしか上がりません。
2つのルールの関係
| 期間 | 返済額 | 金利変動の影響 |
|---|---|---|
| 1〜5年目 | 固定（変わらない） | 利息と元本の配分が変わるだけ |
| 6年目〜 | 最大125%まで増加 | 本来の返済額との差額が「先送り」される |
| 11年目〜 | さらに最大125%（当初の約156%） | 先送り分がさらに膨らむ可能性 |
| 最終返済時 | 未払い残高を一括精算 | 元本＋未払い利息を一括で支払う |
【シミュレーション①】金利+0.5%のケース
前提条件
- 借入額：4,000万円
- 借入期間：35年
- 当初金利：0.5%（元利均等返済）
- 5年ルール・125%ルール適用あり
- 借入1年後に金利が0.5%→1.0%に上昇し、その後変わらないと仮定
結果
| 項目 | 金利据置の場合 | +0.5%上昇の場合 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1〜5年目の月額返済額 | 103,834円 | 103,834円（据置） | 0円（5年ルール） |
| 6年目〜の月額返済額 | 103,834円 | 最大129,793円 | +25,959円/月 |
| 年間増加額 | — | — | +311,508円/年 |
| 利息総額 | 約362万円 | 約735万円 | +約373万円 |
| 総返済額 | 約4,362万円 | 約4,735万円 | +約373万円 |
5年間は同じ返済額なので「大丈夫」と感じますが、6年目に突然2.5万円/月の増加が襲ってきます。年間で約31万円、総額で約373万円の負担増です。
【シミュレーション②】金利+1.0%のケース（最も現実的）
前提条件
- 同上の条件で、金利が0.5%→1.5%に上昇
結果
| 項目 | 金利据置 | +1.0%上昇 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1〜5年目の月額 | 103,834円 | 103,834円（据置） | 0円 |
| 6年目〜の月額 | 103,834円 | 129,793円（125%上限） | +25,959円 |
| 本来の返済額 | — | 約122,473円 | 125%ルール内に収まる |
| 利息総額 | 約362万円 | 約1,135万円 | +約773万円 |
| 総返済額 | 約4,362万円 | 約5,135万円 | +約773万円 |
+1.0%の場合、利息だけで773万円増加。これは新車1〜2台分に相当します。5年ルールが「守ってくれた」5年間の裏で、利息がこれだけ膨らんでいたのです。
【シミュレーション③】金利+2.0%の「最悪シナリオ」
前提条件
- 同上で、金利が0.5%→2.5%に上昇
結果
| 項目 | 金利据置 | +2.0%上昇 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 1〜5年目の月額 | 103,834円 | 103,834円（据置） | 0円 |
| 6年目の月額（125%上限） | — | 129,793円 | +25,959円 |
| 本来の返済額 | — | 約143,000円 | 125%を超過→差額が未払い利息に |
| 未払い利息（累積） | 0円 | 数百万円規模 | 最終返済時に一括請求 |
| 利息総額 | 約362万円 | 約1,600万円超 | +約1,240万円 |
+2.0%シナリオでは、125%ルールの上限を超えてしまいます。超過分は「未払い利息」として蓄積され、最終返済時に一括請求されます。35年目の最終回に数百万円の「残高」が残る可能性があるのです。
「未払い利息」の恐怖：元本が減らない状態とは
5年ルールと125%ルールの最大のリスクは「未払い利息」の発生です。
未払い利息が発生するメカニズム
- 金利が大幅に上昇する
- 毎月の返済額（5年ルールで固定）よりも利息の方が大きくなる
- 元本が減らないどころか、払いきれない利息が「未払い利息」として上乗せされる
- ローン残高が当初の借入額より増える（負の償却）
- 最終返済日に残高＋未払い利息を一括返済
多摩信用金庫や三井住友信託銀行も公式に「未払い利息が発生する可能性がある」と注意喚起しています。
5年ルールが「ない」銀行はどうなる？
| 銀行 | 5年ルール | 金利上昇時の影響 |
|---|---|---|
| 三菱UFJ・みずほ・三井住友 | あり | 5年間据置。その後125%上限。未払い利息リスクあり |
| SBI新生銀行 | なし | 金利変更の翌月から即座に返済額に反映。未払い利息は発生しない |
| ソニー銀行 | なし | 同上 |
| auじぶん銀行 | なし | 同上 |
| PayPay銀行 | なし | 同上 |
5年ルールがない銀行では毎月の返済額がすぐに増えるため、家計への影響は即座です。一方で未払い利息は発生せず、35年目の「一括請求サプライズ」はありません。
どちらが良いかは一概に言えませんが、「5年ルールは痛みを先送りしているだけ」という認識が重要です。
5年ルール終了前にやるべき3つの対策
1. 金利上昇シミュレーションを今すぐ実行
+0.25%・+0.5%・+1.0%・+2.0%の各シナリオで、自分のローンの返済額がどう変わるかを把握しましょう。「知らなかった」が最大のリスクです。
2. 繰上返済で元本を減らす
5年ルール期間中に繰上返済をすれば、利息の増加分を抑えられます。
- 期間短縮型：返済期間を短くする。利息削減効果が大きい
- 返済額軽減型：月々の返済額を減らす。手取り減少への備え
3. 固定金利への借り換えを検討
変動金利と固定金利の差が縮まっている今、固定金利への借り換えは合理的な選択肢です。借り換え手数料（30〜80万円程度）を含めた総コストで比較しましょう。
まとめ：5年ルールは「安心」ではなく「猶予」
| 金利上昇幅 | 5年間の見た目 | 6年目以降の月額増加 | 利息総額の増加 |
|---|---|---|---|
| +0.5% | 変わらない | +約26,000円/月 | +約373万円 |
| +1.0% | 変わらない | +約26,000円/月（125%上限） | +約773万円 |
| +2.0% | 変わらない | +約26,000円/月（上限）＋未払い利息 | +約1,240万円＋一括請求 |
5年ルールは「返済額が変わらない安心」ではなく、「痛みを先送りする猶予期間」です。この猶予期間中に繰上返済や借り換えなどの対策を取るかどうかで、5年後の負担が大きく変わります。
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